警惕房企背后“三大利空” 政策调控不确定性

时间：2010年02月09日 09:00:39 中财网

　　2009年12月上旬开始,房地产板块受到调控重拳的打压,持续深幅调整,板块指数最大跌幅度高达29.37％,位居各板块跌幅前列。根据申万统计,在39家公布了增发预案房地产企业中,已有18家"未发先破",包括招商地产(000024)这样的龙头企业,涉及融资额达396.25亿元。
　　业内专家指出,2009年上半年地产股经历了一波凌厉的上升行情,多数房企纷纷出炉增发方案,募资规模较大,确定的增发底价也较高。在今年"总体收紧"的调控形势下,多数房企再融资恐难成行。尤其值得投资者注意的是,未来地产板块背后潜藏着政策不确定性、业绩增长放缓和囤地被收回的"三大利空"。
　　短期跌幅近三成
　　从2009年12月上旬开始,房地产板块受到调控重拳的打压,持续深幅调整,板块指数最大跌幅度高达29.37％,位居各板块跌幅前列。
　　2009年12月8日,地产指数高见2175.75点,此后一路下挫,至今年2月3日最低探到1536.80点,最大跌幅达到29.37％,远远大于上证指数同期13.32%的跌幅。昨日,地产指数收于1567.85点。
　　在此期间,绝大多数地产股跌幅巨大,即使像万科(000002)这样的龙头股,也从高位12.58元,跌到昨日最低的9.08元,跌幅也达27.82%。保利地产(600048)从26.75元跌至18.38元,跌幅高达31.29%。金地集团(600383)则从16.90元跌至11.37元,跌幅高达32.72%;招商地产(000024)更从34.69元跌至21.04元,跌幅达到了39.35%。
　　"未发先破"阴影笼罩
　　2009年11月26日,北京城建(600266)公布非公开发行方案,拟发行不超过22,000万股,发行价不低于17.27元,募资不超过35亿元,投入四大项目建设。但昨日,北京城建(600266)收盘价仅为15.02元。
　　除北京城建外,地产龙头招商地产也遭遇"未发先破"的尴尬局面。之前,招商地产的增发价下限为28.12元,去年12月18日,招商地产第一次跌破增发价后,便一发不可收拾,连探新低,至昨日收盘22.05元,已较增发价跌去超过两成。不少机构对于招商地产的增发忧心忡忡。"招商地产已跌破增发底价多时,按目前股价,公司已无法完成定向增发。"万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。
　　不过,相对券商机构的悲观情绪,招商地产高管却相对乐观得多。"虽然目前股价已跌破28.12元的增发底价,但该增发底价是公司全面评估的结果,公司暂时还没计划对增发底价作出调整。"招商地产财务总监黄培坤多次公开表示。
　　除了预案破发之外,在侥幸已实施增发方案的房企中,也不乏"破发"的身影。2009年7月,保利地产(600048)完成定向增发,共发行33167.4958万股,价格24.12元,募资80亿元。而目前,保利地产已跌至18.64元,"有幸"参与增发的投资人目前的浮亏已超过11亿元。
　　广州证券的分析师张广文指出,增发能否成功,主要看市场价格能不能高过底价,一般而言,发行价是市场价的八折左右,但目前多数房企的拟增发价不能满足这一条件,因此还须等待市场形势的改善。但从目前情况来看,调控手段仍在继续,总体资金面趋紧,房企2009年提出的增发方案,很可能需缩减融资规模,向机构询价后最终确定的发行价也可能调低。
　　政策调控不确定性
　　2010年对于房地产企业来说,充满了不确定性。政策调整已经开始,至于会延续到什么时候,目前仍是未知数。
　　黄鹏指出,目前一套房的7折利率已开始逐步取消,二手房营业税减免期限由2年改为5年,政策的趋紧对楼市将产生负面影响。更重要的是,2009年11月份CPI已转正,当通胀变为现实后,市场也将进入加息周期,这将削弱置业者的购买力,遏制楼市需求。2009年的楼市销售量,包含了2008年被压抑的需求,也包含了2010年被透支的需求。从目前的情况来看,这一历史高度今年内很难被超越。
　　对于房企而言,从2009年下半年开始,再融资的审批门槛已经抬高。今年1月初,国土资源部配合证监会,对部分申请IPO和再融资房企中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。业内人士坦言,房企融资和再融资的审批将从严,进展速度将放缓。
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　　囤积之地频频被收回
　　权威人士透露,鉴于2009年房地产市场上涨过快,房企斥巨资拿地的现象愈演愈烈,管理层将适当收紧房企的融资行为,防范楼市和土地市场的泡沫膨胀。对于具有囤地行为的上市房企,管理层将坚决限制其再融资。而就在近期,上市公司就传出所囤之地被陆续收回的消息。
　　2月6日,大龙地产(600159)公告称,公司以50.5亿元拍得的北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,由于公司迟迟未开发,最终被北京市国土局收回,同时对公司已交纳的2亿元竞买保证金不予退还。大龙地产(600159)在此消息打击下,也有如坐上过山车,先是暴涨,而后又持续暴跌,仅11个交易日,跌幅就高达38.41%。
　　被处以罚款的当然不止一家。2月8日,招商地产发布公告称,2007年12月公司子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司共同通过公开竞拍,获得南京栖霞区仙林湖G82地块土地使用权。瑞嘉公司承担并支付了土地成交保证金的50%,计港币1.225亿元。近期,瑞嘉公司接到南京国土资源局的通知,认定瑞嘉公司和实创公司主动放弃竞得资格,已支付的保证金不予退还。
　　未来业绩增长或放缓
　　2009年楼市价量齐涨,房地产公司业绩大幅回升,多数房企销售收入创历史新高。但随着房地产调控政策逐步趋紧,2010年房企销售业绩增长很可能"见顶回落"。这也将影响房企再融资的成功率。
　　近期,房屋的成交量骤减。据央视统计,北京、上海、深圳、广州等一线城市的房屋成交量环比下降超过五成。
　　龙头地产公司去年12月的销售已出现"疲态"。以万科(000002)为例,公司去年12月房地产销售额仅较上年同期增长3%,增幅远低于11月份的47%。销售面积同比则下降38.73%,为2009年唯一同比下降的月份;环比则下降22.12%,是连续两个月环比下降。
　　与此同时,作为房地产开发中最大的支出项,土地成本正在大幅上升。尤其是地王频频出现,直接增加了房地产开发风险。
　　下调增发方案悄然展开
　　根据WIND数据统计,2009年下半年仅有保利和金地等7家房企成功实施增发计划,其中3家为上半年获批,7月集中发行。与此同时,2009年7月以来有多达26家发布增发方案的房企还在"待批"。
　　而地产上市公司修改增发方案已悄然开始。今年1月16日,广宇集团(002133)把定向增发融资额从11亿元降到9亿元,取消2亿元补充流动资金款项。1月18日,华业地产(600240)将再融资规模由20亿元下调至17亿元;1月19日,鼎立股份(600614)将增发规模由5.55亿元下调至4.52亿元;1月20日,世茂股份(600823)也将20亿元的增发预案削减至17亿元。