房贷利率大变革!国庆后买房要多还几十万利息?

时间:2019年08月27日 10:02:35 中财网
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   为了应对“百年未有之大变局”,央行先对房贷利率来了场彻底的变革!这是风向,更是警告!”
  上周末的大新闻,莫过于央行对房贷利率发布的最新政策:

  相信各位已经被周天晚上到昨天的各路解读刷了无数次屏了,菜导在这里也就不再赘述,把最值得大家留意的几个重点圈一下吧:
  1.取消基准利率和基准上浮等说法,更改为LPR利率和加点多少。

  1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。当前最新LPR利率为4.85%,若加100个基点,则实际利率为4.85%+1%=5.85%
  2.若LPR利率有所调整,则按照房贷合同约定周期重新定价。最短周期为1年,最长不限。

  也就是说,10月8日后新发放的住房贷款,利率可每年调整一次。

  如LPR利率由4.85%调整为4.6%时,若合同约定重定价周期为1年,则1年之后LPR利率才会由4.85%调整为4.6%。

  3.首套房贷利率不得低于LPR利率,也就是说首套房贷利率最低为4.85%。

  二套房贷不得低于LPR利率加60个基点,也就是说目前二套房贷最低利率为:
  4.85%+0.6%=5.45%
  4.央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限。

  也就是说房贷利率需要经过三层调控才能最后确定。

  以二套房贷为例,央行指导需加60个基点,各个省也需调控,假设广东省调控为加10个基点,每家银行机构需根据客户情况调控。

  假设广东建行调控为加10个基点。那么最后对建行客户实际执行的利率为:4.85%+0.6%+0.1%+0.1%=5.65%。

  5.禁止提供”加按揭“及”转按揭“服务。

  目的很简单,加大资金向小微企业倾斜,降低实体经济融资成本。

  6.2019年10月8日后实行新规,未放款的都将按照新规执行,已放款的保持旧政策实施。

  也就是说,今年国庆节过完以后,房贷打折将成为历史。

  这个政策到底对楼市到底是利好还是利空?
  菜导的答案是:短期中性,长期利空。

  可以肯定的是,这个政策是在尽量照顾刚需的前提下,给楼市下了新一重的紧箍咒。

  尤其是对于投资二套房和商业商办类产品的人来说,以后要负担的利率成本可能会更高,只要楼市继续横盘,即使房价不跌,几年算下来也会损失不少资金和机会成本。

  最关键的是,虽然以后房贷的利率不再是由央行说了算,但这也并不是说给了银行完全的自主定价权。

  以前行情好的时候,银行可以给房贷打折。

  比如14-16年那一波,有的城市房贷出现了95折、9折,如果你资质比较好,更低都有可能。

  但现在,如果LPR利率没有下调,那么单家银行也不能自主下浮。

  当然,央行也允许各地因城施策,每个月的LPR公布后,各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。

  所以,一二线和三四线城市有一定可能会出现利率分化,未来对楼市的依赖度高的城市,房贷利率可能会越低。

  有人会说,算了一下,新政之后我可能要付更多利息,那我现在赶紧去跟银行签约,会不会就不受新政的影响了?
  这个也真不好说。

  首先,因为楼市调控持续高压,最近多数城市的房贷额度都非常有限,很多人一等就是1-2个月起步。

  而为了应对新政,在国庆节前各大银行肯定都要学习政策、改造升级系统、修改贷款合同等等。

  用于准备新政的时间和人力多了,用于房贷业务处理的时间就变少了。

  所以,即便你现在去找银行,但银行也很有可能要等到10月8日之后才能给你放贷。

  为啥要在这个节骨眼上推出房贷利率的新政呢?
  第一,这是为了配合之前的LPR改革,补完关于房贷的政策细节。

  关于LPR改革的事,菜导此前分析过。

  虽然效果不能和直接降息相提并论,但从长远看确实意味着央行迈出了利率市场化的重要一步,有助于精准降低实体经济融资成本。

  但毕竟“房住不炒”的前提还在,所以当时央行虽然没有马上推出与LPR配套的房贷利率调整机制,但也放出了口风:新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。

  现在来看,央行果然是言必行,行必果。

  以后不只是不拿房地产短期刺激经济这么简单,更是要让房地产全力给实体经济让路,靠房地产拉动经济的“鸡血模式”,或许终于要告一段落了。

  第二,这是在新一轮全球宽松的大背景下,为后续可能要推出的刺激政策准备的“先手棋”。

  大家都知道,最近几个月,全球各国央行都先后开启了新一轮大放水模式。

  而中国却并没有马上跟上,而选择了以我为主,按兵不动的态度。

  这确实颠覆了过往十多年来的既有经验——以前我们都是更积极地选择主动刺激,这次怎么就如此谨慎了?
  尤其这次对房贷利率的处理,更是让那些习惯了“一放水就利好楼市”的人们丈二和尚摸不着头脑。

  答案很简单:新一轮全球宽松大背景下,虽然现在还能挺住,但从长远来看,我们迟早要跟。

  但鉴于此前多轮刺激留下来的经验教训,这次开闸之前,有必要做一些风险隔离措施。

  而中国目前最大的风险,就是已经高度泡沫化的楼市。

  央行此次的新政,实际上就是通过金融手段,设定定向利率通道,将房贷利率与全行业隔离开来,目的是稳住楼市——也就是所谓的“不主动刺破泡沫”。

  从长远来看,将房贷利率与全行业隔离开来,也是央行在为年底或明年可能出现的降息做好铺垫——也就是明确“不继续吹大泡沫”。

  即便再开闸,这次也坚决不能让水又全流向房地产了。

  另外,就在央行房贷利率新政刷屏的同时,昨天十三届全国人大第十二次会议举行了闭幕会,表决通过了多部法律,其中就包括最新修订的土地管理法。

  新修改的土地管理法,将允许集体经营性建设用地直接入市,从HK学来的土地财政模式,终于被撕开了一道口子!

  这个被无数房贷政策解读文章淹没的重要政策变化,或许才是真正影响中国楼市未来走向的关键。

  文章的最后,菜导老规矩,给大家来一些自己的研判和建议吧:
  1.别再用过去20年楼市腾飞的经验所带来的惯性,看待未来楼市的价值。

  这个节骨眼上说这句话,多少显得有些“反常识”。

  毕竟过往20年,对于普通老百姓(603883)们来说,再也找不到一个比买房更好的投资方式了。

  但现在,请注意:在上面反复强调的“百年未有之大变局”大背景下,对楼市的判断和施策,已经不是一项单纯的经济举措,而是一项政治任务。

  而当中国在某件事情上下定了政治决心以后,接下来再出现怎样的雷霆手段,其实都是可以理解的。

  2.金融业的调整和出清,还只是开了个头。

  如果说过去两年监管的重点是整治互联网金融的乱象的话,那么从现在开始,以银行为核心的中国传统金融体系,将在内外部压力下开始轰轰烈烈地、触及筋骨的新一轮调整和出清。

  此前银行业出现的各种问题,还只不过是“冰山一角”,伴随着利率市场化改革的不断深入,某些虚胖银行的“至暗时刻”马上就要到来。

  至于怎么应对,可以参考菜导之前的分析:寒冬仍将持续1-2年?想保命请切记这4件事!
  3.有危就有机,别在春天到来前就把子弹打光了。

  经济全球化时代,我们面临的问题不只是中国一家的问题,而是全球普遍存在的。

  当全球主要经济体都由分享增量红利转向争夺存量利益以后,不仅意味着更多更深的矛盾和冲击将被逐一引爆,也必然会带来一些新的机遇和窗口。

  根据历史经验,要想从刺刀见红的存量搏杀中逃出生天,要么就再来一次大面积的技术革命,创造更多的需求,成为经济增长的新动力(310328)。

  要么就只能比谁能熬,熬到扛不住的先倒下。当该淘汰出清的都得到了自己应有的结局之后,才会有新的平衡和新的机遇出现。

  现在来看,我们很难指望短时间内会再有一次突破性的技术革命,那么所能做的就是熬了。

  有危就有机,保存实力,保持耐心,才有看到春天的可能!(微.信.公.众.号..菜.鸟.理.财)
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