重庆房价首次出现下降:那些曾想进场的人反而退场了

时间:2019年09月25日 10:11:40 中财网
  Q4楼市怎么买③|重庆房价首次出现下降:那些曾想进场的人反而退场了
  来源:90度地产
  思君不见下渝州。

  被称为火锅之都的重庆,随着上一波行情,经历长达两三年的楼市旺季,大量外地人来渝买房,曾经长期保持的房价低位的格局被打破。然而,作为唯一不限购的新一线城市,在全国楼市进入下行通道的背景下,重庆亦未能幸免。国家统计局数据显示,8月,重庆新房和二手房今年首次出现下跌。

  与此同时,来重庆买房的外地投资客开始减少,尤其曾经想在重庆买房的人们随着重庆楼市走低,也打消了买房打算。

  作为抖音网红城市,重庆以魔幻的城市景观和美食,吸引了一大波粉丝,但为何重庆没能留住他们呢?

  房价首次下降
  “今年重庆楼市不怎么样。”小丽是一名重庆新房置业顾问,她明显感觉到最近楼市转冷,尤其售楼处到访量大幅下滑,以前高峰时期,项目一周到访量能达到200多人,但现在最多几十人。在这种情况下,开发商开始加大促销力度,比如打折或降低首付比例。

  重庆业主刘先生跟小丽感觉差不多,他最近在考虑卖房。刘先生去年刚换房,目前手里还有一套房。“原本我想等房价上涨之后再卖,结果去年可以卖400万的房子,但现在卖350万都难。反正房子买的早,肯定不会赔,所以就不想再等了。”

  据某知名房企负责人透露,2018年上半年推出100-200套房源,基本可以做到秒空。今年120套总价400万以上的大平层产品用了2个月时间去化,去化然时间被拉长,但公司内部对这个结果还是比较满意。

  这基本就是当前重庆楼市的现状。根据国家统计局发布的《2019年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》,重庆新房销售价格指数环比下降0.3%,跌幅最大的是144㎡以上户型,环比下降1%,二手房销售价格指数环比下降0.4%。90度查阅了国家统计局今年的所有报告,发现重庆房价在8月首次出现下降。

  来自贝壳研究院的数据显示,9月重庆二手房均价12673元/平方米,已连续5个月出现下滑,相对高位时的13208元/平方米,每平方米降低了535元。




  

  数据来源:贝壳研究院
  不仅是价格,重庆住宅成交量也出现了下滑。中国指数研究院数据显示,今年重庆商品住宅成交量最高的月份是4月,单月成交量23373套,而到了8月,成交量只有14145套,是4月成交量的一半左右。从下图可以发现,6月以来,重庆商品住宅的成交量一路下滑。不仅如此,2019年重庆月均成交量约17315套,是2016年以来的最低水平,相比成交高点每月减少了近7000套房源。


  数据来源:中国指数研究院
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这和全国其他省会城市的趋势类似。重庆购房政策总体上不算太严厉,近期确实也受到市场淡季等影响,同时从实际情况看,部分房企也确实开始面临资金的压力,这时房价指数会有下降的可能。

  重庆网势传媒总经理王康乐认为,重庆楼市转冷可能与如下原因有关:首先,结构性供应导致房价有所下降,近来重庆改善楼盘集中入市,因为总价高,单价相对较低;其次,前两年重庆刚经历一轮量价大涨,基本透支了购买力。另外,受政府宏观调控影响,重庆有些新楼盘严格执行限价政策,可能也影响了房价。

  投资者离场
  重庆楼市出现下跌趋势,李军接到很多重庆销售的电话,但他明确表示自己不会回重庆买房。

  谈起重庆,李军的内心五味杂陈。李军在北京工作,2016年差点就在重庆买房,那一年市长黄奇帆要离开重庆,他敏锐察觉到,这可能对重庆楼市带来改变,抱着可能升值的预期,李军匆忙回到了重庆。

  但当时重庆的房子很紧俏,很多项目都没房,李军当时的工作非常忙,看了几个楼盘后,他觉得一个叫金科天元道的楼盘还不错,单价大约1.2万左右,但对于这个房子,他心里多少还是有些犹豫,重庆住宅大多是50年产权,从这个角度看,他觉得重庆房价并不便宜,而且重庆土地供应量较大,从供需看,重庆不缺房。考虑到未来升值空间有限,最终,李军没有出手。

  “没什么后悔的。”回看三年前的这次决定,李军表示,虽然后来重庆房价果真如自己判断的那样,开始了长达两年的上涨,但他表示,自己当时看重的楼盘现在售价不过1.7万元/平方米,单价涨幅仅4000元。真正让李军有点后悔的是错过了中山8000元房价的时代,如今乘着粤港澳大湾区的利好,中山房价已经翻番。

  像李军这样来重庆购房的外地人越来越少。90度从开发商、置业顾问、地产从业者等多个信源确认了这种变化。此前,有公开数据显示,2016-2017年间,重庆接近40%的房子被外地客户买走了。目前,虽然没有明确数据统计,但从市场表现来说,外来投资客已经大幅减少。

  以重庆核心区某项目为例,该项目是典型的投资性楼盘,由于拿地时间较早,因此政府规定的备案价相对很低,其单价不到2万元,比周边房价低出4000元左右,产品主要是套内面积74-93的三四居产品,总价130万起。但据项目销售介绍,该项目的客群60%是本地周边客群,30%是重庆各区县客群,外来客群只有10%,远低于前两年类似楼盘的外地客群占比。

  某品牌房企负责人告诉90度,他们在重庆的项目主要以改善为主,不过外来购房者的占比也从高峰时的20%下降到个位数。据他介绍,来重庆买房的外地人主要分两种,一种是来炒房,由于重庆属于新一线城市,经济基本面不错,而且房价较低,因此很多人考虑来买房。还有一种就是跟着企业进到重庆,但还没有拿到户籍,因此也算是外来者,这种占比较少。

  不过,凭着直辖市和西部龙头城市的地位,重庆楼市的吸引力虽然有所下降,但还是比较强劲。来自贵阳的小路最近比较纠结,她手边有笔钱,暂时没找到合适的投资方式,因为以前在重庆念书,很喜欢重庆的美食和美景,所以在考虑要不要来重庆买房。

  谈及为何会选择重庆,小路表示主要是因为重庆不限购,而且是新一线城市,“我身边很多人去成都买房,但成都限购,我没资格,所以只能考虑重庆。”小路正在考虑国庆假期去重庆看看。

  重庆的基本面
  “A:重庆下一个五年能涨80%的楼盘可以告诉我吗?谢谢急死啦。B:这么直接硬核的问题,给我一个告诉你答案的理由先。”

  “朋友17年入手了重庆某项目,已经入场晚了,一涨一跌,现在涨不到50%,最近说觉得有点没劲,因为外地人看房的越来越少。他说还想等等,觉得单价在全国还算洼地,求打醒。”

  第一个对话发生在网友和自媒体大V之间,第二个留言代表了很多网友的心声。显然,重庆楼市正在经历一场繁荣后的回调,人们关心的是这座城市未来房价是涨是跌。

  短期来看,外界大多认为,重庆楼市持续走低是大概率事件,原因很简单,年底将至,市场要素不会发生明显改变,政策稳定,购房者的观望情绪延续,开发商压力比较大,为了完成任务,通常会选择降价跑量。

  在王康乐看来,截至9月,重庆主流开发商的全年任务完成率大约都在60%-70%,压力还是有的,10月至11月份,重庆房价可能会降一波,因为开发商会促销跑量,此外,随着重庆两年限售期满,很多投资者急于卖房可能会降价销售,也会导致重庆房价出现轻微下跌。

  而长期来看,重庆楼市发展还是依托于经济和人口。重庆经济发展基本面不错,但经济增速很慢。公开资料显示,2018年,重庆全市GDP突破2万亿元,增幅为6%。今年上半年GDP达1.03万亿元,增幅6.2%。虽然比较平稳,但略低于6.3%的全国增速。

  根据国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松的观点,中国经济结构仍然处于调整进程当中,第三产业的比重将持续提高。邓郁松认为,在结构调整过程中,如果原有的传统产业衰落但新兴的高附加值服务业没有起来的话,基本那个区域将会面对衰落的压力。反观重庆,其增速最高的是第二产业,增幅6.5%,而第三产业增幅仅为6.1%。

  从科研投入看,重庆远低于其他东部省份。根据国家统计局发布的《2018年各地区研究与试验发展(R&D)经费情况》,2018年,我国科技经费投入力度加大,研究与试验发展(R&D)经费投入保持较快增长,但重庆投入的R&D经费410.2亿元,是四个直辖市里面最低的,不到广东、江苏、山东、浙江、湖北等地区的一半。

  长远看,经济发展决定着未来的人口增长,而人口是楼市升值的必要条件,显然,重庆的竞争优势似乎并不明显。

  在业内资深人士老段看来,重庆是一个典型的享乐型城市,昼夜麻将声,到处都是美食,但重庆对外来人才的吸引力还不够。“实际上,到一个城市买房,更多是看基础条件和未来的经济增长空间,能否形成高密的经济密度,也就是经济黑洞,可以把各种东西都吸引到这里来。”(90度地产)
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