刘嘉玲“卖”上海豪宅,看房先交100万诚意金?豪宅背后的辛酸

时间:2019年10月29日 14:33:00 中财网
  刚刚过去的周末(10月26日),一则辟谣消息来得猝不及防。 影视明星刘嘉玲亲自在社交网站上辟谣,说自己在上海豪宅代表之一汤臣一品并没有房子。 之所以叫猝不及防,是因为这事儿其实辟谣的速度比传谣的速度还快。开始是因为一张二手房卖房广告图在房产圈里传开了,说刘嘉玲汤臣一品的房子在挂售,总价4.6亿元,看房得交100万“诚意金”。


  事情还未真正发酵,故事的主人公就辟谣了。不过,如同大多数谣言一样,之所以说得有鼻子有眼儿,还有不少人相信,也是有基础的。 比如,楼市调整期,一些城市的二手房持续阴跌;今年从房企、车企到上市公司都有大量抛售房产的新闻不时刷屏;还有一些名人“跑了”,“抛弃房产”的言论不时出现。 大家关心企业和名人投资房产的动向,无非是他们了解的信息更多,可能知道或预测了某些市场动向。 今天我们就来扒一扒这个神秘豪宅的前世今生,以及在这个时期,想买价格优惠的二手房还不上当,得注意别跳哪些坑。

  公司名字里有“汤臣”二字的企业在企查查上有一千八百多家,今天要说的这家是开发了汤臣一品的汤臣集团有限公司(以下简称汤臣集团)。 这家公司在房企中是颇为独树一帜的。其主席兼董事总经理徐枫女士是香港影坛知名的“侠女”,虽早已息影,2017年还获得了第54届金马奖终身成就奖。 其先生汤君年早在上世纪八十年代初,就在我国台湾地区开始了房地产开发。1990年代,上海浦东还是大片的农田和芦苇,是难以入眼的偏僻之地。 传闻,汤先生来到上海,看到这片黄浦江边上的地却是喜出望外,成为浦东新区的掘金者。九十年代初,汤臣集团在浦东拿地开发,修建了五星级酒店、写字楼、商务中心、高尔夫球场等,被誉为“浦东开发第一人”。汤臣一品就是在这样的背景下诞生的产品。 金光闪闪的汤臣一品矗立在黄浦江畔,成为上海豪宅的标杆之一。即便今天打开汤臣集团的官网,首页显示的第一个项目,依然是它。


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  2015年,汤臣一品以2.45亿元单套总价成为当时上海的豪宅楼王。据其官网介绍,这个项目总共有42层,其中A栋和C栋用于出售,一层一户,面积约595m?至597 m?;B栋和D栋用于出租,面积约431 m?至597 m?。 从媒体的报道来看,似乎并不是那么风光,其中有房企大佬来当“托儿”,限售面积多年仅过半等。不过,蜜姐翻看了其公司财报,发现有些传闻也并不可靠。

  翻看汤臣集团的财报,2009年下半年C栋住宅开始对外销售。 截止2010年12月31日,A栋和C栋已出售约52%总住宅楼面面积,B栋和D栋已出租38%总住住宅楼面面积。 截止2011年12月31日,A栋和C栋已出售约57%总住宅楼面面积,B栋和D栋已出租58%总住宅楼面面积。 截止2012年12月31日,A栋和C栋面积依然显示为约57%总住宅楼面面积,B栋和D栋已出租面积有所增长,约为61%总住宅楼面面积。 到了2013年底,销售的面积再次小幅提升,已出售约61%;出租约63%。 有意思的是,2014年之后的财报,不再披露已出售面积占总住宅楼面面积的比例,也难怪被传销售多年,仅卖出去了一半。

  不过,对比历年该项目公布的可供销售住宅楼面面积,还是不至于只卖出去了一半那么惨淡。只是销售确实比较慢。 2018年财报显示,汤臣一品截止2018年12月31日,A、C两栋楼可供出售面积约为9000平米;2019年半年报显示截止今年上半年,这两栋楼可售面积约为6700平米。按照最低595m?一户估算,也就是半年大约卖出去了3.87套。 汤臣集团首页显示的四个项目,其中两个为地产项目,即汤臣一品和汤臣主教山一号(位于我国澳门);另外两个分别是汤臣娱乐和汤臣塑料。这也能解释为什么这家公司做地产如此与众不同。 但其财报披露,2018年及2019年上半年,汤臣集团在上海的物业投资是其首要溢利来源。2018年底,该项目确认总收入约为4.8亿港元,占集团经营收益总额约70.11%。 关于汤臣集团的传闻很多,究其原因,依然是因为楼市处于调整下行期,豪宅项目们自然是首当其冲。

  2017年下半年汤臣集团出售了在天津的附属公司。当时,市场预期,这将导致其营收及净利润大幅下降。 汤臣集团2018年财报显示,当年股东应占除税后综合溢利约为4.07亿港元,较2017年同期减少约67.53%。 今年8月,汤臣集团曾发布了一则盈利警告:据估算,2019上半年预计股东应占除税后综合溢利将较2018年同期大幅下跌约75%!
  2019年半年报披露,汤臣集团今年上半年股东应占除税后综合溢利为5997万港元,较去年同期大跌73.16%;除合约负债外,负债总额约为81.55亿港元。 眼光独到的汤君年上世纪九十年代,就带领汤臣集团成为了上海浦东新区的掘金者,然后遗憾的是2004年他因病去世。近十多年的地产黄金期,汤臣集团似乎却走出了一条格格不入的向下的曲线。 加之现在楼市处在调整期,不看好的声音自然更多。 回到开篇说的明星买房的传闻,其中有个关键点,看房要交100万“诚意金”,对此汤臣一品也进行了辟谣提醒客户不要被欺骗。 在楼市行情火热或下行的时候,总会窜出各种牛鬼蛇神。 比如,给多少“中介费”,能帮忙拿到购房资格;而行情下行的时候,又有了另外一些“中介”和个人:能帮你买到低于市场价的二手房,理由如业主着急套现、某人收受了别人的“礼”着急出手。 今年,蜜姐身边一朋友的合作伙伴才花五十万买了一个这样的教训……亲爱的蜜友们:欢迎大家参与学习:用今日词汇在留言区造句,连续坚持一周,将获赠投资理财书单上的“常客”《财务自由之路》。

  今日词汇:溢利
  溢利:指按规定扣除所得税之后的公司利润,也即税后利润。该表述常用于港交所上市公司的财报。 (微.信.公.众.号.闺.蜜.财.经)
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