房贷利率今年3月启动调整 选浮动还是固定?

时间:2020年01月02日 14:59:45 中财网

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  2019年12月28日,存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台,这是央行继8月LPR新机制改革后的又一重大举措。按照公告要求,2020年3月1日-8月31日之间,银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换,这就意味着在2020年3月1日前,银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等,且理论上要在2020年8月底和所有存量浮动贷款客户协调签订新的贷款合同据记者采访了南京多家银行的房贷客户经理,均表示目前只有央行官方的消息,总行的通知还没有下达,具体调整时间和调整方式还需要等待总行通知。也有客户经理认为,“消费者不需要太担心,因为这次调整只是定价方式作出了改变,具体还款数额不会有太大变动。”

  影响
  超20万亿存量房贷利率迎重大调整

  根据央行12月28日发布的公告,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。银行中长期贷款主要有个人住房贷款、企业贷款和政府贷款类。其中个人住房贷款占绝对大头,根据央行公布数据,金融机构2019第三季度末中长期贷款余额38.56万亿元,而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05万亿元,剩下不到10万亿为企业贷款和政府贷款。融360大数据研究院李万赋认为,长期来看,LPR利率水平下行空间大。存量浮动利率贷款定价基准转换,意味着未来银行来自于存量贷款的收益也会下降。“按照公告,占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平,最早发生变动也在2021年,主要是考虑到房地产市场的调控要求。同时也在一定程度上缓解了银行来年将要面对的成本压力。”李万赋表示。

  算账
  转换方案有两种选择,哪种更划算?

  公告规定,除商业性个人住房贷款外的企业贷款等,由借贷双方协商确定加点数值、重定价周期等具体转换条款,没有具体的硬性要求。对于个人住房贷款用户来说,转换方案有两种选择。一种是将定价基准转换为LPR,根据2019年12月的5年期LPR值,即4.8%,由原执行利率相减确定新合同的加点数值,重定价周期最短为一年。此外,存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同,利率水平为原合同最近的执行利率水平。融360大数据研究院李万赋认为,虽然无法享受到前期LPR下降的红利,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。公告中还提到,转化成LPR后的加点数可以为负值,李万赋分析称,这主要是考虑到前些年,银行的首套房贷款执行利率在贷款基准基础上打折,部分折扣甚至可以达到7折,即实际水平为4.9%×0.7=3.43%,如果不能进行减点,将伤害到这部分用户的利益。“因为公积金贷款不受影响,未来LPR下行,享受7折的商业贷款用户,有可能会支付比公积金贷款更低的利息。不过5年期LPR水平未来下降速度不会过快,下降幅度也会比较平缓,若下降3.43%-3.25%=0.18%(当前公积金贷款利率为3.25%)可能会经历较长的时间。”李万赋分析称。中国民生银行(600016)首席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

  探访
  客户经理均表示具体方式和时间还要等通知

  需要注意的是,LPR是每个月浮动,是不是房贷利率每个月也浮动?现代快报记者了解到,目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。其中,重定价周期最短为1年,也就是说,如果嫌麻烦,你可以选择3年或5年一切换据记者咨询了南京地区十多家银行的房贷客户经理,对方均表示目前只有央行官方的消息,总行的通知还没有下达,具体调整时间和调整方式还需要等待总行通知。其中,民生银行的房贷经理认为,本轮调整对存量房贷并没有太大影响,只是计算方式不一样了。兴业银行(601166)的房贷经理同样表示:“消费者不需要太担心,因为这次调整只是定价方式作出了改变,具体还款数额不会有太大变动。”
□ .王.静  .现.代.快.报
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