二手房,死死扼住这些城市的咽喉

时间:2020年01月06日 09:44:03 中财网
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  目前重庆通过链家正在挂牌销售的二手房数量。

  接近14万套是什么概念呢?

  官方数据统计,2018年重庆主城区常住人口达到875万人,比2017年增加了10万人左右。

  如果按照这样的人口增速计算,这接近14万套二手房,就已经足够这些主城区的新增人口人均买1.4套,其中还包括在这一年出生的新生儿。

  要知道,这还仅仅是二手房,不含新房。

  当然,不能排除链家上很多挂牌纯粹是卖价在试探市场。

  但,已经完全“二手房化”的北京,通过链家正在挂牌销售的二手房不到9万套。北京,就没有试探?

  实际上,不仅仅是重庆——
  从二手房网站上看到,成都挂牌销售的二手房已经超过12万套;
  武汉通过链家正在挂牌销售的二手房已经突破11万套;
  南京二手房挂牌量也不少,已经有7.5万套;
  ……
  以上这些热点城市,信号足够明显。

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  那么,其他城市的二手房市场如何呢?

  前段时间,国家统计局发布了2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  70城二手房方面,有接近一半的城市二手房在下调,包括热点城市北京、广州、天津、成都、青岛、武汉等等。

  以其中10个重点城市为例,更具体来看——

  CREIS中指数据显示,全国10个重点城市二手房价格累计下跌0.14%。 其中,天津、重庆的价格跌幅都在4%左右。

  特别是近几个月,10个重点城市二手房价格再次进入下行通道,且跌幅逐月扩大,北京二手房更是连续5个月环比下跌。

  需求降温、预期回落、价格下探,大部分城市二手房市场都在大降温!

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  然而,更值得关注的,是全国楼市持续走高的库存。

  根据易居发布的《中国百城库存报告》,截至2019年11月底,全国100个城市商品住宅库存总量47359万㎡,环比增长1.9%,同比增长5.7%。

  从同比数据来看,当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势,库存压力逐步增大。

  其中,杭州最近被爆出二手房库存突破10万套。

  按照杭州最近3个月的平均成交量6000套计算,10万套挂牌二手房,需要近一年半的时间才能卖完,这还是在完全不考虑每个月新增二手房挂牌量和新房的基础上。

  成都挂牌销售的二手房已经超过12万套。

  相比7月下旬突破10万大关,涨了近2万套,涨幅约20%。有数据显示,2018年底才5.8万套。也就是说,11个月的时间,成都二手房库存上涨超1倍。

  南京的二手房也不少。2019年以来,南京二手房挂牌量不断增加,平均1个月就增加将近4000套。

  此外,还有北京。据统计,北京商品住宅库存达7.28万套,是近8年来的最高点。

  二手房根据链家数据显示,目前挂牌量近9万套。对比2017年同期在售挂牌房源量28733套,两年时间里,北京二手房库存涨幅达222%。

  当下仍处在严格调控之下,新增二手房仍在持续走高,后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

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  与此同时,还有更重要的一点,就是第一批“限售”已经逐步解禁。

  两年前,从广州厦门开始,全国50多个城市先后实施“限售”。如今两年过去,第一批限售房已经到期。

  这意味着,大量二手房正式“解冻”,将陆续获得入市资格。

  重庆就是一个最典型的例子。

  2018年12月上旬,重庆的二手房数量据统计是4.6万套;
  2019年3月下旬,二手房数量逼近6万套;
  截至目前,二手房直接迈过10万大关,接近14万套。

  值得一提的是,2017年9月下旬,重庆开始执行2年房产限售。 2019年9月下旬开始,第一批限售房源已经加入库存大军。

  除了重庆,在2019年5月,芜湖、嘉兴等三四线城市都已经到了解冻点。2019年底之前,除个别限售周期为3-5年的城市外,大多数城市限售都到了解禁周期。


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  在这样的市场环境下,库存量增加是必然。

  那么,库存量在增加,是不是意味着房价要降?

  其实不然。因为一旦因为库存增加而导致价格下跌, 这个库存量必须要达到一定的临界值才行。

  2014年7月,全国库存量的平均去化周期达到历史最高20个月。

  于是,上一轮的全国去库存从2014年下半年正式开始。

  而如今,据统计——
  一线城市库存去化周期10个月。

  二线城市库存去化周期9个月。

  三线城市库存去化周期12个月。

  全国百城的库存去化周期9.4个月,对比2014年平均的20个月,还不是很高。

  目前的全国楼市,冷的冷热的热,差距悬殊。但实际上,不少楼盘依然以清盘收尾,说明市场需求依然存在。

  并且,随着各大城市人才政策的陆续出台,未来只要是好的城市,依然会有人口持续涌入,有人就有需求。

  所以,能够肯定的是,在未来的一到两年内,房价不会大跌,但同样不会允许大跌,维稳是常态。

  而,这样的一个时间节点,对于想要买房的我们来说,却是个是好时机。

  首先,这是二手房捡漏的时候。

  年底着急用钱的业主会选择降价。同时,个别二手房的大幅降价,会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌,但捡漏的几率会增加,买到心仪房子的概率会提高。

  这个时候唯一需要注意的,是手里的资金量。 二手“笋盘”往往不是要求全款,就是提高首付比例。

  其次,新房也会迎来好机会。

  新房影响二手房,二手房也会影响新房,市场不好的话会相互压制。在二手房市场遇冷的当下,新房市场也进入了静默期。

  最近的70城新房方面,有44城上涨,21城下跌。房价上涨的城市继续减少,从10月的50个减少到44个,房价涨幅在收缓。

  如果二手房普遍卖不出理想价格,自然会对新房造成威胁。 此时的开发商,只能加大优惠力度,靠降价促销回笼资金。

  总的来说,如果你有买房需求,可以趁着年关多到市场上看看,多关注几个楼盘。 好的城市,好的项目,依然值得入手。(米宅)
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