楼市一个大消息!开发商“最担心”的事发生了,比卖不掉房还严重

时间:2020年03月12日 09:19:14 中财网
  “房住不炒”的楼市调控持续已三年有余。毋庸置疑,这段时期最难过的就是地产开发商们。一方面,各地都毫不手软地对投机炒作围追截堵,非理性购房需求被“吓退”,市场降温效应愈加明显,开发商房子更难卖了,经营压力骤增;另一方面,金融层面的调控收紧更甚,开发商过去惯用的各种融资渠道统统被限制或彻底堵死,一大批中小房企因缺钱都在死亡的边缘硬撑,更有资金链暴雷的企业,彻底告别了地产这个舞台——统计数据显示,2019年全年,有526家中小房企“死”于资金短缺。

  2020年原本是被很多经济学家、地产专家、学者都认定是地产商迎来“改命”的一年。因为按照周期性说法,调控政策的“底部”已经出现,2020年不可能更糟糕了。开发商显然也是如此认为,据悉去年底很多企业都早早谋划好了开年的营销大计划。他们的目标只有一个,让2020年的开年楼市“小阳春”盛宴彻底“火”起来。

  但一只含有毒性的“黑天鹅”的降临,把开发商的所有希望彻底击碎了——从1月下旬至今,开发商迎来了最漫长的“黑暗”时刻:一边是售楼处无人看房,房子一套难卖,回款为零;另一边巨额待偿还债务面临到期;叠加人员工资、工程费用等开支压顶,很多开发商才意识到,2020年春节返乡置业大潮没了,楼市开年小阳春没了,说好的“抢收”也没了。

  无数房企,在寒风中摇摇欲坠。

  于是我们看到了,开发商放低了姿态开始“自救”——打折让利降价卖房,不惜通过高成本的海外融资来借钱,更有甚者早早变卖项目变卖土地,退场不玩了。

  有人可能会反驳说,别在这里危言耸听了,开发商还没遇到点难处,就开始替他们叫苦。说开发商不好过,那都是骗老实人的,没看到全国已有50多座城市都在火速“救楼市”、“救开发商”吗?

  对此我想再重复一次:楼市不但没松,反而更严了!

  说“没松”,不是我个人的一厢情愿,而是基于这段时间国家主导发生的一系列动作:其一、从2月19日起,党媒、央媒就一直在“纠正”坊间关于“调控放松”的说法,短短20天时间中央通过不同渠道提了5次“房住不炒”,提了3次“不拿房刺经”,更提了两次“保持房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性”。国家通过御用媒体紧急发声以正视听,就是在告诉所有人:楼市大局稳定仍然是当下的重中之重,面对漫天飞舞的各种“谣言”,购房者要保持定力,不要被带节奏;
  其二、此轮“救楼市”走得最远的驻马店和广州,纷纷被打回原形了。前者企图降低首付,后者企图放松商住限购,现在这两个城市的新政都被撤回了。释放的信号再明确不过:房住不炒必须坚持到底,任何城市不得借这场风波放松调控,更不能拿房地产刺激经济。尤其是驻马店主管人员被“约谈”,一定程度上试探到了“救市”的底线原则:不允许升杠杆、不允许补贴范围无限扩大,“救市”仅限于解决地产商的短期资金缺乏、不能高杠杆借钱给老百姓刺激需求。

  我还是那句话,楼市现在稳得一批,购房者完全没有必要慌乱焦虑,现在耐心等待才是最明智的做法。因为现在虽然有50+城市对调控做了调整,但是依然没有看到针对购房需求的刺激的政策出现,也就是说所有的政策都只是杯弓蛇影,对楼市根本造成不了太大影响,期待出现短期的火爆行情,更是痴人妄想。

  不仅如此,一个更加具有信号意义的大消息出现了:国家这次率先在海南这座城市动真格的了——
  3月7日,海南出台楼市新规,提出发展安居型商品住房;对已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房;并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

  如果说此前的50+城市做出的政策调整有“救楼市”的嫌疑,那么海南这波的操作毫无疑问是彻彻底底的“去房地产化”——海南出台“三大招”,对房地产行业构成了重大利空,岂是一个严厉所能形容的。

  前两个政策没啥好说的,是典型的“补漏洞”的做法。此前海南虽然强调了要“壮士断腕”破除“房地产依赖症”,但是在户籍人口购房上,海南一直比较宽松。新政后拥有2套及以上住房,禁止买房,彻彻底底断绝了有钱多买房、多囤房的行为。

  第三个政策,海南迎来“住房现售”时代,才是全国人民都关注的重点。毕竟,过去这么多年我们一直心心念念的政策,终于在海南率先出台了。可以说现在全国的老百姓都对海南的居民那是羡慕嫉妒恨啊。

  为什么说在“现房销售”制度下,那些没买房的刚需有福了?

  因为现房销售意味着购房者对自己将要购买的房产,在未交钱前都可以真真正正看得到、摸得到。在这种销售模式下,开发商任何的忽悠伎俩都会彻底失效——只要购房者不满意,完全可以不买单。这就倒逼开发商在建房时一定会精益求精,因为只有这样才能有购房者买单,否则,建的房子质量不过关,最后肯定会砸在自己手里。更主要的是现房销售彻底断绝了烂尾楼的产生。

  购房者是高兴了,但是开发商却笑不出来了。“住房现售”对开发商来说伤害真的有那么大吗?比很多人想象的更严重!

  期房销售制度起源于香港的“炒楼花”。说白了我们的期房销售就是开发商与银行的资本游戏。开发商找银行借钱拿一块地,随便挖个坑就开始卖房,然后银行收取利息,开发商拿到本金,而风险全留给了购房者,等于开发商啥都没干就提前兑现了项目利润,并且至少获得了三年的资金使用权,对开发商来说,有百利无一害。

  期房销售用老梁的说法就是,开发商拿着购房者的按揭首付款搞开发建房,而且购房者还必须时刻承担开发商破产倒闭的风险,开发商玩的就是纯粹的“空手套白狼”的游戏。更要命的是,期房交付给购房者一般都是交完首付款2-3年时间,这时候购房者接过新房后如有任何质量问题,都很难真正维护自己的合法利益。在期房销售模式下,无数购房者跟着吃了太多的哑巴亏了,谁经历过谁才能真正懂得其中的苦。

  海南如今率先在全国全面推行了“住房现售”,这对于开发商来说,绝对是他们“最担心”的事发生了,这可比卖不掉房还要严重。

  卖不掉房,开发商顶多是牺牲部分利润,采取打折促销就可以轻松去化回款。但是一旦“期房销售”制度被废,对开发商的资金运营是一大考验。这几乎等同于是用手攥住了开发商的钱袋子。

  过去新房预售制下,国内周转最快的开发商在6个月内就可以把资金全部回正,这大大提高了开发商资金利用效率,绝对有利于他们扩大规模,现在海南施行住房现售,意味着开发商必须把房子建好后才能开售,这种情况下资金要回正至少也得2年。

  不言而喻,“住房现售”之后,开发商想在海南开发项目,门槛将更高。这意味着,很多中小房企将被挤出市场。

  有人说“现房销售”制度下,楼市开发门槛被抬高,中小开发商被淘汰出局,大开发商们分食市场,势必导致开发成本提升,房价不仅不会降,还可能全面上涨。这对于购房者来说,不值得高兴,反而应该忧愁。

  对此我想说,这是大错特错。

  首先,正如上文所言,住房现售首先可以确保购房者买到真正的称心如意的好房子,彻底杜绝了购房者买到烂尾楼的可能,这是利好之一;其次,中小开发商被淘汰出局,也会变相提升一个地区开发商建房的品质,小开发商更倾向于赚快钱,往往不注重品质,建房施工方面更是多偷工减料,这是利好之二;再者,购房者完全不必担心开发成本上涨,开发商会提高售价。需知,现在依然是国家主导的楼市调控阶段,稳房价、稳地价、稳预期依然是调控的主基调,房价5年内不会大起大落。再者说了,现在新房销售价格要参照周边二手房报价,不是开发商一言堂。(浪迹金融)
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