接下来楼市得爆!?

时间:2020年06月22日 14:09:46 中财网
  昨天,深圳光明网红盘公示认筹名额,共8998人认筹,抢购394套房源,中签率4.37%。

  而就在前几天,宝中的海纳公馆新推5套房源,吸引1171人认筹,中签率只有0.42%。

  之后有人晒出金融街(000402)的认筹名单,里面大部分重名,也就是说实际的认筹人数根本没那么火爆,但5000和8998只是火热程度的区别而已。


  总得来说,深圳打新潮确实火热,而这股打新潮可能才刚刚开始,接下来随着优质项目的陆续入市,打新潮又将引爆深圳市场。

  这股火热打新潮的背后是限价下的一二手房价格倒挂,标榜着买到就是赚到,可这种市场真的健康吗?所谓的倒挂真的够笋吗?如此节奏,深圳的天花板到底在哪里?
  买到就是赚到?
  先看看自媒体和中介们是怎么渲染这种焦虑情绪的?金融街单价4.7-5.4万/㎡,但旁边的龙光玖龙台已经7万+,价差2万,一套100平米的户型,一买就赚到200万!
  海纳公馆亦是如此,大家8.9-10.1万/㎡,片区二手房12万左右,倒挂也是2万+,买到就是躺赚啊,创业还可能亏本,买房绝对亏不了啊,这种渲染下,深圳房价不涨才怪,于是火热的深圳楼市腾空出世。


  这一波宣传,真是妙哉!
  虽然不太认可这种炒作,但深圳上涨逻辑已经非常清晰,盘子小、人多地少、概念可炒、资金涌入、名额宽松易得,这样的城市不买,天理难容,可这个市场真的健康吗?限价应该持续吗?
  上周我和元逍就限价存续问题讨论的不可开交,元逍认为限价导致一二手房倒挂,也是造成当下多人抢打新的原因之一,如果放开限价,虽然短时间会让房价反弹上涨,但长期反而让市场定价更合理。

  而我的观点则认为限价会让开发商根据周边二手房来定价,假设光明全线上7万+,岂不将那些原本可以够得着的人都买不起了,何况深圳的每个业主都是嗅觉最敏感的投资客,短时间只要房价上去,就很难下跌。

  限价取消后导致房价在短时间内全线上涨,虽然购买力可能让房价上涨速度减缓一下,但后续拼的就是卖家和买家的博弈。

  个别业主因为着急用钱便宜卖,对大局影响倒是没什么,但如果有个买家因为绷不住而为单个高房价买单,那基本就是撕开了房价全线上涨的口子,深圳业主和中介何其精明,哪怕只是挂牌价都可以大肆渲染,让人以为所有成交价均是此价格,如果一旦有成交,马上就是全面宣传普涨。

  元逍认为房价如果涨到大家都买不起的时候,自然会开始下跌,刚好我们已经有个深圳业主的同事,他表示如果房价下跌他就不会考虑卖,何况他认为深圳房价根本不会跌,因为只要有人持续来,就有持续接盘的人,房价可以横盘,但绝对不会下跌。

  这个讨论最终以谁也无法说服谁结尾,但我们都同意此轮限价确实导致大批人去打新,由此营造市场火热的氛围,深圳业主更是信心爆棚,深圳下跌的可能性真的越来越低。

  但这种市场真的健康吗?
  买到一套新房等于中了几百万的彩票,那普通人直接买房就好了,还搞什么实业呢?哪怕是限购,在深圳房票如此易得的情况下,这种限购力度仍然太小,当下市场真的确实不太健康。

  实际上住建局其实也意识到这一点,为期三个月的整顿一直在进行,6月也发布了“第二次异动名单”,这几个异动小区,涨幅37%起跳,最大的甚至超过100%,呵,这就是深圳业主。


  针对报价跳涨幅度过高,深房中协各大会员单位表明会加大核查和清理。但二手房市场始终是比较自由的市场,政策始终无法全面触达,而新房限价又会渲染火热的市场氛围,下一步怎么走,确实难。

  除了全面增加新房供应,或者利用之前的扩容进而扩容,似乎没有别的法子了。

  倒挂就真的笋吗?
  光明上7万,想想不觉得可怕吗?这种所谓的价格倒挂,是真的笋,还是营销的噱头,我希望大家都清醒一点。

  光明的产业还未完全落地、交通也还没开通、甚至人口都还没导入,但房价就已经上7万了,里面存在一定的泡沫,尤其所谓的7万也不过是个别盘,并未出现全线7万+的情况,这种所谓买到赚到的话术也未免过于惊悚了。

  我认为此刻5万+的光明属于正常价格,但7万+,就未免有些泡沫了。

  交通产业未来,房价就先涨,等产业落地,岂不10万+,但这个价格显然可以去福田南山掏到不错的二手房了。

  房价倒挂的根本原因在于购房者预期还要上涨,但7万+的光明是不是值得进场,我相信去摇新房的人已经告诉你答案了,大家之所以去摇号5万的新房,除了相信所谓的倒挂,更多是因为这个价格在自己能接受的范围之内,如果新房都7万+,我相信人数起码减半。

  还有最重要的一点,所谓的二手房倒挂不能只看挂牌价,重点要看成交价,光明的玖龙台挂牌价已经突破7万,但最近3个月的成交其实还未破7万.

  还有一点一二手房倒挂后,投资客也基本蜂拥而至,去排队去摇号,这样就可能导致一种情况,原本这个小区投资客只有20%,结果现在投资客变成80%了,等后期你要挂牌卖的时候,发现同个小区在售房源太多,成交周期会被拉长,着急卖的可能还要降低挂牌房价。

  而且在限价影响下,对于一个以营利为目的的开发商而言,想要保持一定的营利空间,就必然会降低交付品质,越是限价后期,这种现象可能就越明显,价差越大,降标可能就越明显。

  所以不要以为所有的倒挂都是笋,里面还是有坑。

  深圳接下来怎么走,天花板在哪?
  说回深圳楼市当下的火热,这种现象确实妖孽,明明疫情当下经济下行,为何还有人去抢房去买房?
  我其实也非常想知道那些有钱人的钱从哪来,但可以肯定的是,有钱的钱比我们想象的多,有钱人的数量也比我们想象的要多,财富中的二八定律,20%的人可能掌握了80%的人的财富,加上深圳够年轻、够有想象空间、够容易买,还是社会主义先行示范区,中国富人的购买力加上这个城市的预期,嘭,火药点燃整个楼市。

  这就是当下深圳楼市,可问题在于,所有的投资都要变现而不是纸上财富,得卖出去找人接手,才算完成整个投资闭环。

  而深圳接盘客依旧是以刚需为主,这一轮普涨基本筛掉了一大批刚需,房地产存在周期,这一轮繁荣过后,深圳该得进入横盘期了,房价不可能无限上涨,因为购买力根本还跟不上,要得等一等。

  我之前就判断深圳现在得等一等了。

  至于天花板在哪,虽然我自己也不愿意相信,但现在谈深圳天花板还为时过早,深圳太年轻了,以至于其他一线城市已经进入中年,他还是个充满活力的青年人,足够年轻,意味着足够有可能。

  之前总有粉丝问说深圳什么时候买,我永远是早买早好,刚需无法承受再涨的风险了,深圳这个城市,跌是没可能了,接下来就看大家赚钱的速度能不能赶上房价上涨的幅度了。(微.信.公.众.号.大.胡.子.说.房)
  中财网
各版头条
pop up description layer