“宇宙第一房企”业绩全面下滑!三四线怎么了?

时间:2021年03月31日 15:06:05 中财网
  宇宙第一房企,业绩居然下滑了。

  01
  近日,碧桂园发布2020年年报,2020年公司实现营业收入4629 亿元,同比下降5%;归母核心净利润324 亿元,同比下降19%。


  这是2014年以来,碧桂园首次遭遇营收和利润双双下滑。

  对此,碧桂园表示,疫情因素影响交付不及预期,且部分低毛利项目进入结算期带来一定影响。

  这无疑是一部分事实。毫无疑问,疫情对各大房企都带来一定冲击。

  然而,去年,借助货币宽松,全国房地产销售额不降反升,而全国住宅房价随之也创出新高,从 9287元上升到9980元,涨幅超过5%。


  与此对比,碧桂园不只销售业绩,销售均价也出现明显下降。

  根据年报, 碧桂园2020年平均售价为7980元,相比2019年度的8407元,下降了5%左右。

  这背后,恐怕不只是疫情影响和低价项目入市导致的问题,其中不乏重仓三四线带来的影响。

  02
  在十强房企中,碧桂园是罕见重仓三四线的龙头企业。

  根据年报, 碧桂园业务已经遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、289个地级市、1350个县╱镇区。

  全国只有300个地级市,碧桂园还没进入的可以说寥寥无几。

  2020年以来,碧桂园仍在押宝三四线。

  根据亿翰智库提供的数据,2020年碧桂园新增的土地储备中(按权益金额) ,65%的土地储备位于三四线城市,35%的土地储备位于二线城市 ,几乎没有一线城市的身影。

  重仓三四线,这是长期以来碧桂园的玩法,也让其在2017-2019年赚的盆满钵满。

  然而,楼市环境早已发生变化,三四线的问题开始凸显了。

  03
  棚改熄火,这是三四线最大的利空。

  棚改及货币化补贴,曾经是三四线城市房价上涨的主动力。

  今年全国两会报告中,几乎没有提及棚改。 这意味着声势浩大的棚改,正在退出历史舞台。

  根据历年统计公报,2018-2020年,我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套,呈现出断崖式下滑的态势。




  至于棚改货币化补贴比例,在2017年触及50%的高点之后,一路下滑,目前绝大多数棚改项目已经告别了货币化补贴模式。

  棚改货币化补贴的资金,主要来源于央行的定向放水。 大拆大建大补贴,一度给三四线城市带来强劲的上涨动力。

  然而,棚改收官,棚改货币化熄火,三四线城市楼市热度不再了,重仓三四线城市的企业难免会受到影响。

  04
  2020年以来,一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。

  越是高能级城市,越是经济、人口数据较好的城市,楼市走势就越好。相反,经济发展停滞、人口持续外流的中小城市,楼市已经开始面临考验。

  在纳入国家统计局范围的70个大中城市里, 有20城市房价同比下滑,绝大多数都是弱二线及三四线城市。

  由于这一数据统计的都是大中城市,众多的三四线中小城市并入囊括其中,房价横盘乃至下滑的不在少数。

  根据中国房地产监测中心发布的288个城市房价中,相比于去年, 一二线城市房价多数持平或上涨,多数三四线城市房价出现下跌,个别城市甚至跌幅超过10%。


  当然,并非所有三四线房价都在下滑。

  在大都市圈内、位于东南地区的三四线城市,在一二线城市的辐射和传导之下,仍有一定行情。

  05
  县城房地产,正在迎来调控。

  住房和城乡建设部近日发布通知提出, 县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。


  限制县城建设高层住宅,除了出于消防和宜居的考虑之外,也有因维护成本过高,避免未来高层住宅沦为新“贫民窟”的考虑。

  大城市的高层住宅未来都未必拆得动,更不用说三四线城市了。

  这对三四线城市的房产开发必然带来利空。限制高层住宅,意味着限制开发密度降低,对于重仓三四线的房企将会带来一定冲击。

  所以,在楼市大变局面前,我们看到,几乎所有房企都已经开始战略收缩,不再在所有三四线攻城略地,而是将 阵营收缩回一线、强二线以及部分位于主要都市圈 内。

  重仓三四线,碧桂园何去何从,我们拭目以待。
.云.北  .国.民.经.略
各版头条