朱云来:中国“合理的房价应该为8000多元左右”

时间:2021年06月01日 15:38:08 中财网
  朱云来,很多人应该是知道的。

  这里就不多做介绍了,如果还不知道可以自己简单搜一下。

  前几天,在西安举办的一个论坛上,朱云来做了一个演讲。

  其中,他说道,中国居民有两个最大担心,就是住房、养老。

  对于住房,他认为,中国“合理的房价应该为8000多元左右”。

  当然,这也不是他凭空说的。

  根据演讲,他主要论证是下面这样的:
  2020年,全国居民人均可支配收入约3万元(根据公布统计数据是32189元),全国居民人均消费支出约2万元(公布的统计数据是21210元)。

  两个相减,余额也就1万出头(10979元)。

  然后,建立一个模型:按照这样的收入—支出、当前利率水平、贷款30年,每年还本付息1万块,最终得出的结果是:
  合理的房价应该为8000多元左右。

  
  可实际上,大部分人应该都感受到了:现实的房价,不够友好。

  且不说均价已经破6万的北京、上海,毕竟一线城市吸纳的还是小部分人。

  我们看看对大部分人更有意义的全国平均房价。

  数据显示,在2019年上半年全国平均房价达到9800多元/平米,随后慢慢回落。

  但是,到了去年6月,全国新建商品住宅单月成交均价超过1万,达到10113元。

  目前,全国房价均价已经突破1.1万元。

  
  根据新华社调查,现在全国至少有103个县(县级市)房价过万。

  其中,前5名分别是:海南陵水33936元/平方米、浙江义乌25497元/平方米,海南万宁23368元/平方米,浙江永康22990元/平方米,浙江温岭20952元/平方米。

  县城,是不少农村人进城的第一站。

  即便在一些西部地区,县城房价也有四五千,看起来不高,但实际上,对当地人来说已经有些“高不可攀”了,
  现在县城房价,已经成为一道不小的坎儿。

  当然,也不是完全没有房价便宜的地方。

  根据一个统计数据,目前全国地级市中,房价最便宜的是鹤岗2301元/平米、第二便宜的是双鸭山2894元/平米,第三是石嘴山3264元/平米。

  但关键是,又有多少人愿意去呢?
  
  根据朱云来的说法:
  真正决定房价高低的应该是消费者——即真正有住房需求的人群的收入,而不是诸如开发商、银行等其他部门,否则不符合经济学原理。

  也就是,全国房价平均原本应该是8000多。

  可现在是1万多,也就是差不多超出原本实际的25%。

  那么,为什么原本8000多的房价,会涨到1万多呢?
  首先,从需求来看。

  需求,肯定是有的。

  但更普遍的是,有一套房子,甚至有两三套房子的人还在买房。

  其实,在城市里,凡是二十来年前就在城里落脚的,大部分人手里都有两套以上的房子。

  这里有数据佐证。

  央行去年有报告说,中国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%(这个数字可能是全世界前列的,美国是63.7%)。

  中国城镇居民家庭户均1.5套房,有两套及以上房子的占比41.5%。

  这样来看,实际上的需求本来不应该那么凶猛。

  可大家都知道,房价连续涨了十几年,现在给人的预期是,房价不跌,买房不亏。

  所以,炒房就成为常态。

  买了房,屯起来。

  潘石屹就说过,“我知道在北京有人买100套房,自己只住一套,其余全部处于空置状态。”
  西南财经大学曾经有个报告说,到2018年末,全国城镇地区住房空置率为21.4%。

  
  和房价一起涨起来的,还有家庭负债
  再者,从供给来看。

  这里面有个很重要的问题,就是土地供应不足。

  我先前在一篇文章里就说过,国外工业用地平均占比一般是城市用地的10%—15%,而我们达40%—50%,加上基础设施用地,我们盖房子给人住的土地常常在30%左右(2017年不到14%),而国外一般60%—70%用来搞住宅和服务业(主要是住宅)。

  加上,还有开发商牟利,土地拍下来就捂地,让土地供应不足的问题更加严重。

  对高房价,政策层也在出手,有统计说,2021年年内房地产调控已经超过210次。

  不过,重点城市的房价涨幅仍然超过10%。

  8000块的房价,恐怕还是可望而不可及。

  
  这倒让我想起昨天的消息,全面放开三孩。

  政策自然是不错,给了家庭在生育上更多的自主权。

  但这个政策真正要落地,恐怕还要下更大功夫。

  就拿房子来说,多一个孩子,原本两、三室的房子,就要换成三、四室的,多花十几万、大几十万甚至上百万。

  如果再给孩子置办一套房子,那就是几百万起来了。

  这样来看,要多生孩子,8000块的房价,也许就是一个不错的配套政策。
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