到越南投资买房?当地中介:事情并不简单

时间:2022年05月09日 11:10:08 中财网
  近来,一批投资者涌向越南楼市,期待人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南,能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策,能得到可观回报吗?

  “重仓东南亚”
  自2006年加入WTO,越南经济一直保持较快增长,外资持续流入该国,投资者需求屹立不倒,推动当地楼市火爆。

  据越南计划投资部数据,2021年末,越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元,比2020年相比增长了9.2%。其中,房地产商业领域的外国直接投资超过26亿美元,占总投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据,2022年第一季度,该国房地产经营领域新成立企业数量同比增长47.2%。

  另一方面,2022年第一季度,越南重焕经济活力,GDP同比增长5.03%,为近三年最高。2021年内,越南首都河内、越南第一大城市胡志明市等多地因封锁一度导致房企项目停工,如今随着该国适应疫情,生产经营加快恢复,当地房地产市场也已迅速回暖。根据越南建设部数据,2022年一季度,河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。

  近期,据越南《西贡时报》报道,李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南公司万盛发集团与胡志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市场盛传,李嘉诚将要在胡志明市投资房地产。

  在深耕越南楼市的市场人士看来,越南楼市早已进入成长期。

  首望地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬,其实自从2015年越南开放海外买家购房之后,当地房地产市场增长一直比较稳健。

  公开信息显示,2015年7月1日起,越南正式实施新《住房法》,放宽了对外国买家的购房限制,外国人可在越南自由买卖不动产。

  薛超表示,各国房地产景气趋势都是沿海先动,越南也不例外。“每一波的降息周期,都是沿海的房子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵了,会把资金沉淀到一些所谓的价值洼地。”

  而越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口与33.1万平方公里的面积对比下,“实际上可供被炒的地方不多”,最受关注的仍然是越南第一大城市胡志明市与首府河内。

  外国人也能“上车”?
  上文提到的《住房法》也规定,外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约,最长不超过70年。此外,外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。

  由于对行情了解有限,加之语言障碍,很多有意在越南置业的外国投资者选择委托当地的房产服务机构。

  据薛超介绍,疫情暴发后,其公司就把很多宣传工作转到线上,在国内短视频平台上发布了不少关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月内,他收到的线上询问明显增多了,也产生了一些转化,“现在有一些人想去当地看看,但可能需要等到放松通关之后。”

  另一方面,薛超也表示,最近虽然越南楼市声量甚隆,但是对于专注外国投资者的越南当地房产中介而言未必同样值得乐观,“在大的市场环境下,中介竞争比较激烈,佣金可能没有其他一些国家那么高,虽然房地产市场在向好,但是很多中介也在退出这个市场。”

  究其原因,他认为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧,很多项目已经递交了很长时间,可能一年两年,还没有收到批件许可。我们在跟当地开发商沟通了,但是(没有建设许可证),很多项目现在都没法开建。”

  如今房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策转向。薛超认为,如果越南政府想放松调控,会有更多项目获批,“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来的迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了,能销售的比较少。”

  对于主要面向外国人的在越房产中介来说,“每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%”这一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示,近年来随着越南经济发展,本地人均收入提升较快,且贷款比例较高,“(越南购房者)都想搬到楼房里去住,所以销售得很快”。反观外国投资者,还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节,“所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。

  异国投资 谁来接手?
  对于语言不通,不熟悉当地社会、法律等情况的投资者,许多步骤都暗藏玄机。如果跟风购房,投资未必能赚回真金白银。

  薛超表示,以中国人在海外置业为例,普遍存在几类风险,首先是汇率波动,或导致磨损投资利润;其次是当地政策变化的风险,或影响外国人持有房产的合法性等问题;三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。

  具体到越南楼市近期的火爆,他提醒有意入局的投资者,越南楼市的现状已是发酵了几年的结果。此刻入场,与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经到顶了,只是说在选择标的时,需要选一些比较安全、优秀的标的,从而穿越周期,在长期得到比较好的回报。”

  除了汇率、政策、本地化等几大风险外,最值得赴海外投资者思考的问题还包括极端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候,可能不管怎么降价,(房产)都是没有人接的。而且一旦经济不好,出现极端情况,这些房子的出租也会有问题,所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃,会让投资人承受比较大的损失,”薛超总结称,考虑到房产投资的安全性,在接下来的加息周期里,建议大家不要在越南做旅游类或者是一些小城市的投资。

  据悉,越南国会已于2021年11月通过决议,将2022年的GDP增长目标设在6%至6.5%之间。据越通社报道,为实现这一目标,越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激一揽子扶持政策,宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。
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