公募REITs二季报磨底 改善博弈机会浮现

时间：2026年07月23日 20:35:26 中财网

　　数据显示，公募REITs二季度报告整体呈现经营磨底特征。产业园板块竞争激烈，多数项目出租率承压，以价换量成为普遍策略，新签租金低于存量且多给予免租期；仓储物流需求分化，刚需行业如医药电商支撑出租率，整租项目稳定性更优；保租房维持高出租率低租金波动，多数项目收入环比微增；消费板块内部分化，购物中心通过首店和升级实现租金增长，奥特莱斯则因季节因素收入回落；高速公路货车流量韧性较强成为收入稳定器，客车流量受节假日和施工影响较大；数据中心凭借电信等优质客户，上架率和计费率保持高位，回款稳定。

　　
　　一份研报观点认为，尽管二季报显示各板块仍有经营压力，但市场已进入博弈改善窗口。研报指出，经过前期估值释放和基本面超预期下滑的消化，叠加指数基金配置需求，REITs仍具备较强配置属性。研报认为保租房、数据中心以及高速核心路段基本面相对稳健，适合作为底仓；而仓储整租型项目和能源季节波动型资产在低位具备修复潜力，运营端通过长租约、增值服务等手段正逐步缓冲波动。

　　
　　研报进一步分析，当前多数板块分子端压力已基本被市场消化，未来若需求端出现边际改善，估值修复空间值得期待。整体来看，建议提高对二级市场波动的容忍度，围绕基本面稳健与修复确定性较强的资产布局长期机会。