大悦城REIT土地续期破冰 估值修复逻辑确立

时间：2026年08月07日 21:56:28 中财网

　　CFi.CN点评：信息显示，近期大悦城商业REIT项目土地期限调整引发市场关注。这一事件将非住宅用地续期问题推至聚光灯下，从过去的不确定性逐步转向估值可计量阶段。

　　一份研报观点认为，该案例不应简单理解为增加土地年限和抬升估值，而应置于更大制度背景下观察。目前全国尚未形成统一细则，但地方探索明显加速。上海提出应续尽续原则并为REITs项目设置简化通道，广州安排到期申请、提前申请及缓冲期，深圳则采用法定续期与市场评估定价路径。这些政策提升了长期经营权的可预期性。

　　研报指出，土地年期延长有助于扩大DCF模型中可确认的经营现金流区间，改善长期分派预期和终值假设。同时续期制度明确能降低土地期限不确定性带来的折现率压力，并增强投资者对资产剩余价值的认可，有利优质项目估值折价修复。

　　研报认为，核心城市核心区位、经营稳定、剩余年限较短的成熟商业资产，以及所在城市已有明确续期细则或案例、原始权益人协调能力强的项目，将最先受益。这一进展为商业REITs板块打开了估值修复空间，相关资产长期经营确定性增强，市场信心有望得到提振。