销售制度改革重构房企盈利模式 现房时代IRR成胜负手

时间：2026年09月14日 16:26:32 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，828新政后新预售/现售模式将使项目净现金流回正周期延后6-8个季度，现金支出峰值上升5%-21%，股东IRR从18.0%大幅下滑至5.6%-8.2%，降幅远超净利率(仅降1个百分点)。这直接制约房企再投资能力，全国拿地与新房销售规模或进一步筑底。

　　
　　近期机构研报指出，土地分期付款、竣工周期缩短可部分对冲IRR下滑，若两者协同叠加地价微跌5%-10%、房价温和上涨5%-10%，IRR有望回归旧模式水平。研报认为，政策落地节奏和地方执行弹性将提供缓冲窗口，现房项目批量入市将成为行业企稳关键节点。

　　
　　研报指出，一二手房格局加速切换，二手房占比或升至70%，而库存偏低的一二线城市核心区新房价格有望温和回升。融资能力、工程效率与产品力突出的房企更易穿越周期，结构性机会正在浮现。