新城吾悦REIT发行价具安全垫 分派率5.73%显著高于国债

时间：2026年09月29日 10:41:29 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，新城吾悦REIT底层为常州天宁与南通启东两座吾悦广场，可租面积11.48万平方米；2023至2026年一季度营收整体平稳，其中启东项目租金逆势上行至129元/㎡/月，天宁项目虽短期承压但资产估值达20.29亿元，发行价3.106元/份对应2027年预测分派率5.73%。

　　
　　近期机构研报指出，该REIT发行估值具备安全垫——分派率不仅处于当前零售类REITs最高区间，更较十年期国债收益率高出406个基点。研报认为，两个项目未来3—5年均无实质新增供给，启东绿地奥莱项目已停工超三年，天宁商圈亦暂无大型竞品落地，存量竞争压力可控。

　　
　　研报指出，2026—2027年虽面临集中续租(到期租约收入占比达58%—66%)，但当前租户结构高度分散，前十大租户收入占比均低于15%，抗风险能力较强。租金韧性叠加高分派率，构成对二级市场定价的重要支撑。