一路硬扛保利招商中海，这家民企在疯狂拿地
所有人都知道，828会成为中国房地产的分水岭。 所以，到了9月，整个国内拿地节奏骤然降低——虽然已经一直在走低，但更低了！ 但就在这种全局清冷、普遍观望的大环境中，逆行者显得越发格外瞩目。 过去的一个月，国内房企中，最著名的企业非邦泰莫属。 在短短一月之内，邦泰凭借激进的拿地节奏，以及敢于央企对碰的勇气，一举闻名全国。 成为这几年的下行周期中，选择激流勇进、逆向而行的最著名开发商。这带来的变化是—— 此前很长时间以来，邦泰都只不过是一家蛰居中西部的中小开发商。而今，邦泰已经和民营房企滨江集团并驾齐驱，从拿地金额、到销售排名，都在伯仲之间。 不同的是，滨江靠的是富裕的江浙长三角和一线核心上海。而邦泰，则主攻中西部二三线。 他们各自用不同的打法和开发节奏、不同的经营策略，在寒冬中一起撑起了民企最后的尊严。 2 9月30日，郑州市中原区二砂文创园板块住宅开拍，该地块占地69.69亩，容积率为2.5，是郑州老城区素质很不错的一块宅地。 共有三家房企参与竞拍，民企邦泰，央企中海、招商蛇口。 第16轮，邦泰忽然直接单次加价2000万，连砸三手。一举将中海、招商蛇口打懵了。 最后，邦泰以9.52亿元拿下地块，溢价率35.6%，楼面价约8194元/平方米，成功进驻郑州。 此前，邦泰数次想进郑州，都没有成功。这一次，很显然志在必得。 郑州之外，还有太原。 9月30日，太原城南优质地块出让，72.6亩，容积率2.5，起始价5.765亿元。两家企业竞争，邦泰和央企保利。 没有人看好太原市场新人邦泰，所有人都认为保利必赢。但竞拍开始，邦泰杀伐异常果断、持续加价、强势截胡，最终以10.135亿元拿下此地，溢价率高达75.8%，楼面价约8374元/平方米。 事实正是如此，邦泰分别在郑州和太原，击败一众央企，成为新王。 至此，9月30日，邦泰单日拿下太原、郑州、西安省会核心地块，总投资额23.06亿元。 要知道，这些地，全部为独立拿地、无合作联合体，布局节奏果断清晰。邦泰的资金实力，同样让人震惊！ 之后，10月14日，邦泰再以5.5667亿元拿下四川西昌西部新城101.4亩地块。 短短半月，四宗地块合计投资28.6亿元。 10月20日 ，同样是郑州，同样是二砂板块，另一块53.76亩的宅地初出让，邦泰再次强势出击，最终溢价20.8%拿下，总价6亿1256万，楼面价8601元。 单单郑州一个城市，邦泰不到一个月内，出手15亿拿地。 今年前9个月，邦泰的拿地支出为87亿元。 加上10月，截至目前，今年邦泰的拿地支出已经达到103亿元。 在民营房企中，这一规模仅次于滨江集团。 这里面的问题是，邦泰似乎丝毫不惧828新政，也丝毫不怕资金回流周期拉升数年。 邦泰为何如此？ 3 在不知不觉中，在中小房企的地产圈中，开始流行邦泰模式。 一个数据是，2025年邦泰的全口径销售额接近300亿元，首次进入全国房企前20。 而中指研究院统计显示，去年邦泰共在土地市场斥资126亿元，在房企拿地支出中排名第13。 这里面蕴含着邦泰自己的运营逻辑—— 邦泰的策略是上半年以去化回款为第一优先级，确保现金流安全；年中研判土地市场竞争格局后，集中释放预算快速补仓。 今年上半年，邦泰拿地金额一共只有31亿元。但上半年邦泰的销售额则是161亿。 这意味着上半年邦泰的拿销比仅为 0.19，也就是每卖100亿，只拿19亿用来新增拿地。这需要很强的纪律性，不是没钱，是必须抑制冲动，按照内部规则，等到下半年才敢花。 这种纪律性，在民营房企中极为罕见。 所以，邦泰截止目前拿地花的103亿，有70%，都是7月之后花出去的。 这就是邦泰很有名的以销定地策略。 这个策略，对想长久、稳健型的民企来说，异常重要。 邦泰不是上市公司、也没有公开债券，也没有美元债，又是民营房企，所以，邦泰走的并不是很多大型房企依靠主体信用加杠杆举债扩张的路径。 它所能依靠的最核心的资金来源，就是在中西部城市深耕的销售回款。 但依靠自己的稳健策略，邦泰在市场下行、房企出局、国央企收缩市场规模时，开始逆向而行，迅速占领市场。 2023年，邦泰拿地支出95亿元，在民营房企中排名第5。 2024年，邦泰的拿地支出117亿元、民企中仅次于滨江。 2025年，邦泰的拿地支出126亿元，依然在民企中仅次于滨江。 今年，大概率依然也是如此。 拿地策略之外，是邦泰的土地和市场定位。 我们如果梳理邦泰在这几个月拿下的地块，从硬扛央企坚决拿下的，到主动放弃的地块，会发现邦泰的一些策略细节。 比如说，郑州两块地和太原一块地，特征是，主城核心区，单宗体量可控、地块优质，产品可溢价。 类似这样的地块，还有9月11日武汉白沙洲光霞地块，邦泰与保利对决了22轮，但最后惜败。 这些地，都是邦泰最喜欢的那种地块，要么主城核心区，要么次一级板块，但开发逻辑清晰，定位中产的偏刚改产品，可产品溢价。 再看邦泰放弃的地块，10月13日吉安22亩小地块，邦泰前几轮报价后退出；10月16日光谷三路容积率1.5偏纯改善，7家报名66轮激战，邦泰仅出价1次就退。 还有就是10月14日邦泰5.5667亿元拿下的四川西昌西部新城101.4亩地块。这算是超过百亩的大地块，这是因为邦泰在西昌已经开发了十几个项目，有着非常稳定的客群，所以低价补仓，依靠老客户稳现金流。 还有就是，邦泰至今没有进驻一线，也鲜有参与一线宅地竞拍的记录。 所以，邦泰想得非常明白，城市级别过低和过高，产品定位过高，都不是它的目标。 那些广大的集中在中西部二线城市以及基本面较好的地级市，有庞大的中产阶级，有刚改和改善需求的客群，才是邦泰最喜欢的战场。 在产品营造上，邦泰最喜欢做的也是超配逻辑，也就是一眼震撼。 外立面材质，能用石材和铝板，绝不真石漆；从样板间到会所、景观示范区，一切实景呈现，把看到的实景作为最好的销售手段。 正是凭借这一系列的组合打法，邦泰最终站稳了民企前几名，更是在下行周期完成了逆向蜕变。  |