零售REITs分化加剧 华夏华润凯德首创物美四主线凸显

时间：2026年10月28日 10:16:32 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，2025年全国购物中心新开351座，同比减少80座，但场均日客流增长2.1%。2026年二季度，华夏华润消费REIT出租率达99.08%，租金同比增6.25%，EBITDA增13.02%；华夏金茂消费REIT EBITDA大增20.28%；中金唯品会奥莱REIT联营收入占比73.71%，EBITDA利润率高达72.62%；嘉实物美消费REIT加权平均剩余租期近6年，年化分派率5.03%。

　　
　　近期机构研报指出，零售商业REITs已进入运营能力决胜阶段。研报认为，城市级项目靠品牌升级驱动租金增长，区域级项目聚焦存量调改提效，奥莱依赖销售转化与营销弹性，社区商业则胜在长租约带来的分配稳定性。

　　
　　研报指出估值逻辑正分化：华润看租金成长性，凯德看运营改善空间，首创奥莱看销售向收益传导效率，物美看现金分派持续性。当前P/FFO与P/NAV水平显示，优质运营资产溢价明显，政策扩围与供给放缓进一步强化头部REITs的稀缺性。